فرهنگ مصادیق:رهن و اجاره

رهن و اجاره

مقدمه

۱-« خانه رهنی » : در بین مردم معمول است وامی را به صاحب خانه می‌دهند و در عوض خانه را گرو برمی دارند به شرط اینکه مال الاجاره ندهند یا مال الاجاره کمتری بپردازند. آنرا خانه رهنی یا گرویی نامند .
هرچند خانه از اشیاء ثابته است و می‌تواند وثیقه و گروی شرعی واقع شود ولی چون رهن گیرنده استفاده از منزل رهن شده را مجاناً یا با اجاره بهای کمتر در ضمن قرض شرط می‌کند این کار ربا است و جایز نیست.
۲-« پول رهن » : در میان مردم متداول شده مبلغی پول به عنوان رهن و گرو به موجر می‌دهند ، اینکه آنرا رهن نامند تعبیری است مسامحی و درواقع رهن نیست ، رهن گذاشتن پولی که مصرف می‌شود صحیح نیست زیرا بر مالی که در گردش و تصرّف است و آنرا نگه نمی‌دارند رهن شرعی صادق نیست بلکه قرض است.
یعنی فرد پولی را به صاحب خانه قرض می‌دهد و در مقابل از سکنای خانه استفاده می‌کند که احکام آن خواهد آمد.
۳- « پول ودیعه » : همان پول رهن است که ماهیت و حقیقت آن قرض است و اینکه مردم آنرا ودیعه نامند تعبیری است مسامحی زیرا بر مالی که در گردش و تصرّف است و آنرا نگه نمی‌دارند ودیعه شرعی صادق نیست .
۴- مسأله : رهن و اجاره منزل یا ملک چهار حالت تصوّری دارد:
الف) قرض درضمن قرارداد اجاره شرط شود به این صورت که اجاره « اصل » و قرض « فرع » باشد و سر فصل قرارداد ما اجاره نامه باشد.
مثلاً : موجر (صاحب منزل) به مستأجر می‌گوید: خانه‌ام را به مبلغ و مدّت معیّن اجاره می‌دهم به شرط اینکه دو میلیون تومان قرض الحسنه تا پایان مدت اجاره به من بدهی .
مستأجر در جواب می‌گوید: این اجاره را با شرط قرض ضمنش قبول کردم.
این حالت همان رهن و اجاره متداول بین متدینین است که اکثر مراجع عظام ( به جز آیات عظام سیستانی ، اراکی ) آن را صحیح می‌دانند ، نظرات به شرح ذیل می‌باشد :
آیات عظام مرحوم امام ، مقام معظم رهبری ، خوئی ، گلپایگانی ، فاضل لنکرانی ، تبریزی ، وحیدخراسانی ، بهجت ، مکارم ، صافی می‌فرمایند : این قرار داد صحیح است و اشکال ندارد.
آیات عظام اراکی سیستانی : این قرار داد بنابراحتیاط واجب جایز نبوده و رباست. و از مصادیق « کلّ قرض جَرّ منفعه فهو ربا » می‌باشد ، یعنی هر وامی که سودی جذب کند رباست.
ب) اجاره درضمن قرار داد قرض شرط شود به این صورت که قرض « اصل » و اجاره « فرع » باشد
مثلاً : مستأجر به موجر ( صاحب خانه ) می‌گوید : دو میلیون تومان قرض می‌دهم ( یا ودیعه یا رهن که به معنی قرض است ) به شرط اینکه خانه ات را به کمتر اجاره دهی .
موجر در جواب می‌گوید: این قرض را با شرط اجاره ضمنش قبول کردم.
این حالت به نظر تمام فقهاء عظام ربا و حرام است زیرا از مصادیق قرض مشروط به زیاده است که قطعاً حرام می‌باشد.
ج) قرض و اجاره درکنار و عرض هم ذکرشود و به هم مرتبط باشند یعنی قرض دادن معلّق و مبنیّ بر اجاره دادن منزل باشد (هر چند به نحو شرط ضمنی و پنهان ) و قرض گیرنده الزاماً باید خانه اش را به بهای کمتر اجاره دهد. مثلاً : منزلی به این شکل اجاره داده شود : دو میلیون تومان قرض الحسنه و اجاره ماهیانه پنجاه هزار تومان یا برعکس اجاره ماهیانه پنجاه هزار تومان و دو میلیون تومان قرض در این سبک اجاره و قرض در ردیف و عرض هم ذکر می‌شوند همچنان که در عرف بازار رسم است .
این حالت نیز به نظر همه مراجع عظام شبهه ربا دارد و جایز نیست، زیرا از مصادیق قرض مشروط به زیاده است.
د) قرض و اجاره در کنار و عرض هم ذکرشود ولکن قرض جداگانه و اجـاره جـداگانه باشد و به هم ارتباط نداشته و مستقل ازهم باشند. به این معنی که قرض دادن معلّق براجاره دادن منزل نباشد و إلزامی در بین نباشد.
مثلاً : قرض دهنده می‌گوید : دو میلیون تومان قرض الحسنه می‌دهم و ملزم نیستی که منزلت را به من اجاره دهی ، دوست داشتی اجاره بده و دوست داشتی اجاره نده و کاملاً مختاری .
قرض گیرنده در جواب می‌گوید: من هم به پاداش احسان شما منزلم را از روی اختیار ( نه الزام و اجبار و شرط ) به بهای کمتر به شما اجاره دادم.
این حالت به نظر همه مراجع تقلید صحیح است و اشکال ندارد، زیرا از مصادیق وام بدون شرط زیاده می‌باشد ولی کمتر پیش می‌آید که افراد چنین قصد و نیتی داشته باشند.
راه شناسایی « شرط و الزام » آن است که اگر صاحب خانه منزلش را اجاره ندهد قرض دهنده خود را طلبکار می‌داند و اعتراض می‌کند.
۵- تبصره : در یک تقسیم بندی خلاصه و بیان ساده دیگر می‌توان گفت:
رهن واجاره منزل که در عرف مرسوم است دو حالت دارد:
الف ) قرض مشروط به اجاره : که به نظر تمام مراجع تقلید ربا و حرام است.
ب )‍ اجاره مشروط به قرض: این حالت اختلافی است لکن به نظر اکثر فقهاء عظام که نامشان ذکر گردید بجز آیات عظام اراکی و سیستانی صحیح است و اشکال ندارد.

۶- مسأله : مقلّدین آیات عظام اراکی و سیستانی می‌توانند مسألـه اجاره به شرط قرض را که مرجع تقلیدشان بنابر احتیاط واجب جایز نمی‌دانند به سایر مراجع تقلید زنده مراجعه نمایند یا آنکه از قرار داد« بیع و شرط» و « اجاره» استفاده نمایند.
۷- توضیح قرار داد بیع و شرط و اجاره : برطبق این قرارداد صاحب خانه قسمتی از خانه خود مثلاً طبقه دوم یا درصد مشـاع از منزل یا اتاق معیّن از منزل را به بیع و شرط می‌فروشد و بقیه منزل را اجاره می‌دهد البته باید فروشنده قصد جدی فروش قسمتی از منزلش را داشته باشد.
مثال : اگر منزل بیست میلیون تومان ارزش دارد و پول پیش دو میلیون تومان باشد صاحب خانه یک دهم مشاع از منزل خود را به طرف مقابل که نیازمند خانه است به همان قیمت دو میلیون تومان پول پیش می‌فروشد و در ضمن قرار داد شرط می‌کند که اگر سر سال مثلاً یا از تاریخ فلان تا تاریخ فلان پول پیش ( قیمت منزل) را به او یا وکیلش پس دهد حق فسخ داشته باشد.
و قسمت فروخته را باز پس بگیرد سپس نه دهم دیگر خانه را به مدت معین و مبلغ معلوم اجاره دهد ( یعنی همان مقدار مال الاجاره که قرار بود طبق قرار رهن و اجاره دریافت نماید) .
۸- رهن خالص و بدون اجاره : در بین مردم رسم است که نخست وامی را به صاحب خانه می‌دهند و خانه را به عنوان رهن می‌گیرند و در ضمن شرط می‌کنند که از خانه مجاناً استفاده کنند ، این کار ربا و حرام است زیرا از مصادیق قرض به شرط زیادی منفعتی است.
۹- اصلاحیه رهن تنها : به نظر اکثر مراجع تقلید ( که نامشان قبلاً ذکر شد) راه صحیح آن است که صاحب خانه منزل را به مبلغی اجاره دهد به شرط آنکه مبلغ معیّنی به عنوان قرض الحسنه به او داده شود و جناب مستأجر هم قرار داد اجاره به شرط قرض را قبول نماید .
مقلدین آیات عظام اراکی و سیستانی هم می‌توانند طبق آنچه در مسأله ۶ بیان شد عمل نمایند.

واگذاری ملک استیجاری به دیگری

مسأله : اگر فردی خانه یا مغازه یا اتاقی را اجاره کند و صاحب ملک با او شرط کند که فقط خود او از آنها استفاده نماید و منفعت آن را به غیر ، منتقل نکند یا اجاره با توجه به قرائن خارجی و عرفی منصرف به این معنی باشد ، مستأجر نمی‌تواند آنرا به دیگری اجاره دهد .
و اگر صاحب ملک شرط نکند واجاره هم منصرف به این معنی نباشد می‌تواند آنرا به دیگری به همان مبلغ یا کمتر اجاره دهد .
آیا اجاره دادن به زیادتر از مبلغی که اجاره کرده جایز است؟
آیات عظام مرحوم امام ، خوئی ، اراکی ، فاضل ، تبریزی ، وحیدخراسانی ، بهجت :
اگر بخواهد به زیادتر از مقداری که اجاره کرده ، آنرا اجاره دهد دو راه دارد :
الف ـ باید در آن کاری مانند تعمیر یا سفید کاری انجام دهد.
ب ـ یا به غیر جنسی که اجاره کرده ، آنرا اجاره دهد.
آیت الله سیستانی : اگر بخواهد به زیادتر از مقداری که اجاره کرده ،آن را اجاره دهد هرچند به غیر جنسی که اجاره کرده ، باید در آن کاری مانند تعمیر یا سفید کاری انجام دهد یا خسارتی متحمل شده و غرامتی پرداخت کرده هر چند برای نگهداری از آن باشد .
آیات عظام گلپایگانی و صافی : اگر بخواهد به زیادتر از مقداری که اجاره کرده ، آنرا اجاره دهد ، بنا بر احتیاط واجب باید در آن کاری مانند تعمیر یا سفید کاری انجام داده باشد ، هرچند اجاره به غیر جنسی که اجاره کرده باشد .
آیت الله مکارم شیرازی : اگر بخواهد به زیادتر از مقداری که اجاره کرده ،آنرا اجاره دهد باید در آن کاری مانند تعمیر یا سفید کاری انجام داده باشد ، هر چند اجاره به غیر جنسی که اجاره کرده باشد.
روایت : از امام صادق علیه السلام پرسیده شد : مردی خانه‌ای را اجاره می‌کند و سپس شخص دیگری آن خانه رابه قیمتی بالاتر از او اجاره می‌گیرد ، حضرت فرمودند : درست نیست مگر آنکه تغییری در آن خانه ایجاد کند .

قرض از مال الاجاره محسوب نمی‌شود

سؤال : فردی منزلی را رهن واجاره شرعی می‌کند به بهای ۲۰ هزار تومان اجاره ماهانه و یک میلیون تومان قرض الحسنه ، حال می‌خواهد
همین خانه را به شخص ثالثی اجاره تنها دهد به مبلغ ۵۰ هزار تومان بدون انجام کار زیادی در منزل مثل سفید کاری ، حکم چیست ؟ آیا بهای اجاره دوم با مقدار مالیت رهن ‹ قرض › جمع می‌شود یا آنکه قرض شرعاً مالیت ندارد هرچندعرفاً دارای مالیت است و با بهای اجاره دوم جمع نمی‌شود ؟ .
آیت الله تبریزی : بدون احداث امری در مورد اجاره نمی‌تواند به بیش از مقدار مال الاجاره به دیگری اجاره دهد و قرض شرط است واز مال الاجاره محسوب نمی‌شود .
آیت الله فاضل لنکرانی : در فرض سؤال مستأجر حق ندارد منزل را به بیش از ۲۰ هزار تومان اجاره دهد ونمی تواند سود پول قرض الحسنه را محاسبه و از مستأجر دوم بگیرد .
آیت الله مکارم شیرازی : احتـیاط آن اسـت که چیـزی درآن منـزل اضـافه کنـد ولو سفـید کردن یا انداخـتن فرش اضافه .
آیت الله صافی گلپایگانی : در فرض سؤال اجاره دادن محل استیجاری توسط مستأجر به زیادتر از مال الاجاره اشکال دارد .
آیت الله سیستانی : اگر اصل معامله قرض به شرط اجاره باشد حرام است واگر اجاره به شرط قرض باشد بنا بر احتیاط واجب جایز نیست واز طرف دیگر اگر بخواهد به بیش از آن اجاره دهد با فرض اینکه شرط مباشرت در استفاده نشده است در صورتی که کاری در آن انجام داده باشد جایز است وگرنه جایز نیست .

کار زائد و امـور غیـر ثابت

سؤال : اینکه فرموده‌اید ، فردی که منزل را اجاره کرده و می‌خواهد به فرد ثالثی اجاره به بهای بیشتر دهد باید کار زائدی در منزل انجام دهد آیا این کار شامل امور غیر ثابت می‌شود مثل نصب چند لامپ یا گذاردن یخچال یا فرش یا تخت خواب یا تلویزیون ؟
آیت الله تبریزی : این امور را شامل نمی‌شود .
آیت الله فاضل لنکرانی : بله همین که کاری کند که عرفاً اجاره آن بیشتر شود کافی است .
آیت الله مکارم شیرازی : آری شامل آن می‌شود .
آیت الله صافی گلپایگانی: بلی ، کار زائد شامل امور غیر ثابت از قبیل گذاشتن لامپ و یخچال و فرش و غیره که قابل استفاده حلال می‌باشد می شود
آیت الله سیستانی: اگر تغییر به مقدار قابل توجّهی باشد شامل می‌شود.

اصـلاحـیـه

سؤال : فردی که قصد دارد منزلی را که اجاره کرده ، آن را به فرد دیگری به بهای بیشتر اجاره بدهد بدون آنکه امر زائدی مثل نقاشی یا سفید کاری انجام دهد آیا می‌تواند مقدار اضافی مال الاجاره را بابت اجاره دادن امکانـات رفاهی منزل مثل یخچال ، کولر ، تخت خواب ، تلویزیون و . . . حساب نماید ؟
مثلاً منزلی را که ۵۰ هزار تومان اجاره کرده و می‌خواهد به ۸۰ هزار تومان اجاره دهد ، می‌گوید : اجاره بهای سکونت در منزل همان ۵۰ هزار تومان است و امکانات رفاهی منزل مثل فرش ، موکت ، یخچال ، کولر و. . . را به مبلغ ۳۰ هزار تومان می‌دهم ، تا در نتیجه این اجاره صحیح باشد ونیاز به امور ثابت مثل نقاشی و سفید کاری نباشد .
جواب از آیت الله سیستانی : با معیّن بودن اشیایی که مورد اجاره است اجاره آنها به صورت مذکور اشکال ندارد.

پانویس

منبع: وبلاگ احکام معاملات - تاریخ برداشت: 94/11/27

بازگشت به اجاره به قصد کارحرام