فرهنگ مصادیق:دعاوی تقسیم و فروش ملک مشاعی
مقدمه
تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر.
فروش ملک مشاعی
زمانی که یک ملک قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز را تشخیص دهد مطابق ماده ۴ قانون افراز وفروش املاک مشاع که مقرر میدارد: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء وبه دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود »در پی درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر مالکین مشاع،دادگاه صرف یک دستور و اعلام به اجرای احکام نسبت به فروش آن اقدام خواهد نمود.
تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر.
عناصر تفکیک از قرار ذیل است:
۱ ـ غیرمنقول اعم از خانه، دکان، زمین
۲ ـ عدم اشاعه در آن و در صورت اشاعه، عدم افراز سهم مشاع، مثلاً مالکی قطعه زمینی دارد و با مراجعه به اداره ثبت اقدام به تقسیم آن به چند قطعه میکند، بدیهی است که حالت اشاعه وجود ندارد، دو نفر مالکین مشاع قطعه زمینی هستند و با بقاء اشاعه، آن زمین را به قطعاتی به وسیله اداره ثبت قسمت میکنند در این حالت قطعات مفروز[ مراد از مفروز در اینجا قطعات تفکیکی است] شده هم مشاع باقی میماند.
افراز ـ عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک با شرکاء، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان یا تقسیم مال منقول و یا غیرمنقول، خواه به تراضی باشد یا به حکم دادگاه، در این زمان افراز در غیرمنقول به کار میرود برعکس تقسیم که عموم و شمول دارد نسبت به هر گونه مال.
افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره ثبت) که شرکاء را مجبور به قبول قسمت مال مشاع میکند.
افراز به تراضی افرازی است که شرکاء به دلخواه خود انجام میدهند.
تقسیم: اعم است از تفکیک و افراز و غیرآن مثل ترکه متوفی که بین ورثه تقسیم میشود و میتواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد.
تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی
۱- در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابلتفکیک است؛ ولی در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفرباشد.
۲- تفکیک بارضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم ورضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد، قطع حالت اشتراکمیباشد.
۳- در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد ازتفکیک به هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاعمطرح میگردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهدشد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعیضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضعیت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک، که درسهم شریک قرار میگیرد، بهای آن تقویم و در صورتمجلس افراز قید شود.
۴-تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توأم با تعیین سهاممالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آناناختصاص مییابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی درتفکیک این ضرورت نیست و مالک میتواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم برتفکیک ( ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که میخواهد تفکیک نماید.
۵- سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ اما به صراحت ماده ۳۱۳قانون ا مور حسبی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاهخواهد بود.
۶- تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهممفروزی ضروری ا ست و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیمنامه میان خود توافق ندا شته باشند یا قطعات تفکیکی را متفقا انتقال ندهند،تفکیک اقدامی بی حاصل و کان لم یکن تلقی شده و دراین شرایط با وجود صورتمجلس تفکیکی شرکا به ناچار باید تقاضای افراز نمایند(افراز به دلیل عدم توا فقمالکان برای تنظیم تقسیمنامه)
۷- درصورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف میشود و با رضایت معترض میتوان ادامه اقدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افرازدرحین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام میتوانند اعتراضنمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.
۸- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم ر ای مرا جع قضایی است و با ا فراز ملکو عدم اعتراض در مهلت مقرر هر مالک مشاع میتواند بر سهم مفروزی خودتسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت ۶دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید . با توجه به این که چنانچه سرانهیا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامهرسمی ذینفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی بهاداره ثبت تسلیم نماید.
۹- صورتمجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقالسهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم نامه یا به طور کلی تنظیم سندیقطعی بر روی آن اعتبار پیدا میکند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هرقطعه در سهم مالک آن مستقر گردیده و این ا مر با استقراع تعیین میشود. پسمی توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی ۲مرحلهای و افراز، اقدامی یک مرحلهای است.
۱۰ - تفکیک در اداره ثبت انجام میگیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه
۱۱ - در افراز رأی صادر میشود؛ ولی در تفکیک صورتجلسه تفکیکی
۱۲ - در افراز اجبار حاکم است؛ ولی درتفکیک مسامحه
۱۳ - در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج میشود یااگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک تر تقسیم میگردد؛ اما در افرازفقط سهم خواهان جدا میشود و بقیه ملک مشاع باقی میماند.
۱۴ - در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی میشود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاهارسال میشود.
فروش ملک مشاعی
زمانی که یک ملک قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز را تشخیص دهد مطابق ماده ۴ قانون افراز وفروش املاک مشاع که مقرر میدارد: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء وبه دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود »در پی درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر مالکین مشاع،دادگاه صرف یک دستور و اعلام به اجرای احکام نسبت به فروش آن اقدام خواهد نمود. ماده ۹ آیین نامه قانون افراز وفروش املاک مشاع مصوب ۲۰/۲/۵۸ وزارت دادگستری نیز در این زمینه بیان میدارد :«در صورت حکم قطعی برغیر قابل افراز بودن ملک،دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یاچند نفر از شرکاءدستور فروش آنرا به دایره اجراء دادگاه خواهد داد.مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اصول غیر منقول اقدام مینماید » نکاتی را که در خصوص رسیدگی دادگاه به اینگونه درخواستها باید به آنها توجه بنماییم بطور خلاصه عبارتند از :
۱- دستور فروش ملک غیر قابل افراز،با عنایت به ماده ۴ قانون افراز و ماده ۹ آیین نامه اجرایی قانون مذکور نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم نیست زیرا مانند درخواست اجرای حکم است.
۲- تصمیمی که دادگاه دربرابر اینگونه در خواستها اتخاذ مینماید در قالب حکم یا قرار نیست ،بلکه دستور است و نظر به اینکه تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نمیباشد قابل تجدید نظر خواهی و فرجامخواهی نمیباشد. اداره حقوقی دادگستری در نظریه شماره ۴۵۵/۷-۸/۱۲/۶۶ چنین اظهار نظر نموده است : «با توجه به مقررات ماده ۴ قانون افر از مصوب ۲۲/۸/۵۷ ،ملک مشاعی که در مرجع ثبتی غیر قابل افرازتشخیص داده شده،به دستور دادگاه فروخته میشود .لذا نیاز به صدور حکم نیست بنابراین در مرحله اجرا واحد اجرای احکام میتواند برای تعیین حدود اربعه و قیمت پایه و تنظیم کروکی وغیره رأساً اقدام نماید.
۳- دستور فروش ملک غیر قابل افراز فاقد اعتبار قضیه محکوم بها است . اداره حقوقی دادگستری درهمین زمینه در نظریه شماره ۱۳۲۲/۷ – ۴/۵/۶۲ بیان داشته است : «مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۵۷ و ماده ۹ آیین نامه اجرایی آن ملکی که به موجب تصمیم قطعی دادگاه غیر قابل افراز تشخیص شود؛ به تقاضای هریک از شرکاء بدستور دادگاه فروخته میشود وبنابراین در مورد فروش دادگاه حکم صادر نمیکند بلکه دستور فروش میدهد و این دستور فاقد اعتبار قضیه محکوم بهاست .
۲- تصمیمی که دادگاه دربرابر اینگونه در خواستها اتخاذ مینماید در قالب حکم یا قرار نیست ،بلکه دستور است و نظر به اینکه تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نمیباشد قابل تجدید نظر خواهی و فرجامخواهی نمیباشد. اداره حقوقی دادگستری در نظریه شماره ۴۵۵/۷-۸/۱۲/۶۶ چنین اظهار نظر نموده است : «با توجه به مقررات ماده ۴ قانون افر از مصوب ۲۲/۸/۵۷ ،ملک مشاعی که در مرجع ثبتی غیر قابل افرازتشخیص داده شده،به دستور دادگاه فروخته میشود .لذا نیاز به صدور حکم نیست بنابراین در مرحله اجرا واحد اجرای احکام میتواند برای تعیین حدود اربعه و قیمت پایه و تنظیم کروکی وغیره رأساً اقدام نماید.
۳- دستور فروش ملک غیر قابل افراز فاقد اعتبار قضیه محکوم بها است . اداره حقوقی دادگستری درهمین زمینه در نظریه شماره ۱۳۲۲/۷ – ۴/۵/۶۲ بیان داشته است : «مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۵۷ و ماده ۹ آیین نامه اجرایی آن ملکی که به موجب تصمیم قطعی دادگاه غیر قابل افراز تشخیص شود؛ به تقاضای هریک از شرکاء بدستور دادگاه فروخته میشود وبنابراین در مورد فروش دادگاه حکم صادر نمیکند بلکه دستور فروش میدهد و این دستور فاقد اعتبار قضیه محکوم بهاست .
